Nájmy a bytová krize

[York]

To se nikdy nestane. Kdo je takový blázen, aby kupoval byt za bambilión a pronajímal ho za hubičku?

Kdokoliv, kdo ho kupuje "investičně". Bavíme se o prognóze, že ceny nemovitostí dál porostou - děje se tak prakticky ve všech západních zemích (o Číně nemluvě) a neděláme nic proti tomu, takže fakt není důvod domnívat se, že se to dlouhodobě změní.

[ShadoWWW]

1)
a) přínos posuzuje jednotlivec, ne stát. Pokud lidé zoufale hledají bydlení a rostou ceny, pak je signál trhu jasný – je třeba stavět víc. Umělé překážky v podobě byrokratických procesů brání podnikatelům reagovat na potřeby trhu.
Navíc „omezený přínos“ není ekonomický argument – trh sám vyhodnotí, jaký přínos má konkrétní výstavba. Pokud je někde poptávka a někdo je ochoten stavět, stát by neměl bránit.

b) nejlepším způsobem ochrany životního prostředí je vymahatelné soukromé vlastnictví. Pokud developer ničí něčí pozemek, má ten člověk mít silná majetková práva a možnost bránit se soudně.
Ale systém, kde stát předem zablokuje celé území „pro jistotu“, dusí spontánní řád trhu. Lepší než centrální plánování ochrany je odpovědnost jednotlivců a soudní systém, který chrání konkrétní škody – ne domnělé možné škody.

2) kdo má v rukou pravomoc rozhodovat o území, výjimkách, povoleních?
Pokud proces výstavby brzdí předpisy, lhůty, byrokracie a nesrozumitelný labyrint zákonů, pak to není selhání trhu, ale systému, kde stát drží rozhodovací moc. Každý zásah státu do trhu má své nezamýšlené důsledky – a nedostatek bydlení je jedním z nich.

3) Dnes často „práva druhých“ znamenají práva hypotetická, která se dají snadno zneužít (např. soused, který se odvolává z obstrukce). To vytváří ekonomickou kalkulaci, kde se developer raději vůbec do projektu nepustí. Pravidla musí být jasná, jednoduchá, předvídatelná, nikoliv ve smyslu kolektivního „možná to někomu někdy vadí“, ale konkrétních, vymahatelných práv.

[ilgir]

Kdokoliv, kdo ho kupuje "investičně". Bavíme se o prognóze, že ceny nemovitostí dál porostou - děje se tak prakticky ve všech západních zemích (o Číně nemluvě) a neděláme nic proti tomu, takže fakt není důvod domnívat se, že se to dlouhodobě změní.

Zkouším si to představit a vžít se do role investora. Píše se rok 2040 a já jsem koupil další byt v Praze za 1 mld. Kč. Očekávám, že do dvaceti let bude jeho cena aspoň 3 mld. Kč, a snad mi to pokryje inflaci a třeba i trhnu něco navíc. A kdyby to nevyšlo, tak ho aspoň mezitím pronajmu ilgirovým dětem za 100k měs. (Výnos 0,12 % ročně, návratnost 833 let, když nepočítám inflaci )

Ano, dokážu si to představit. Ale já taky si dokážu představit, že Babiš koupí všechna pole, aby mohl nasadit cenu pytle mouky na 25 000 kč. Zároveň bude provozovat pekařství, kde si budou moct lidi sníst chleba za 100 kč.

Dokážu si to představit, ale zároveň jsem přesvědčen, že se nestane jedno ani druhé.

[Vallun]

přínos posuzuje jednotlivec, ne stát.

Přínos pro jesnotlivce, nechť jednotlivec klidně posuzuje, pokud je toho schopen...přínos na jakékoliv vyšší úrovni jednotlivec sám posuzovat nemůže...od toho je tu společnost, včetně státních institucí...

Upřímně řečeno, už tato věta je tak individualistická, sobecká a krátkozraká, že jsem nevěděl, zda vůbec reagovat na zbytek...

Pokud lidé zoufale hledají bydlení a rostou ceny, pak je signál trhu jasný – je třeba stavět víc.

Za situace kdy je tady více než 30 000 volných bytů a více než polovina nově postavených bytů nemá uživatele ani dva roky po dokončení, pak je signál trhu špatný...nebo špatně interpretovaný...

Umělé překážky v podobě byrokratických procesů brání podnikatelům reagovat na potřeby trhu.

V jednadvacátém století a se současnou hustotou obyvatelstva je označování administrativních podmínek za umělé a byrokratické překážky úsměvně hloupé...

Navíc „omezený přínos“ není ekonomický argument – trh sám vyhodnotí, jaký přínos má konkrétní výstavba.

u konkrétního stavebního projektu to samozřejmě platit může (většinou), ale tady se bavíme v zásadě o celorepublikovém pohledu. A na této úrovni není ekonomika jediným hlediskem a dokonce ani nesmí být hlediskem rozhodujícím, aby společnost dobře fungovala...

Pokud je někde poptávka a někdo je ochoten stavět, stát by neměl bránit.

Je obrovská poptávka po výstavbě na Modravě, je spousta lidí ochotných stavět a místní úřady to ve své krátkozrakosti podporují, a přesto se tam stavět nesmí a nebude, protože Národní park potřebujeme přeci jen o hodně více...

nejlepším způsobem ochrany životního prostředí je vymahatelné soukromé vlastnictví.

Tohles opsal od Klause z ranných devadesátek, ono to neplatilo tehdy a už vůbec to neplatí dneska... a s Tvou následující větou (

Pokud developer ničí něčí pozemek, má ten člověk mít silná majetková práva a možnost bránit se soudně.

) si krásně odporuješ s tím, co píšeš dále... (k bodu 3). A především ukazuješ, že náš o problému jen velice povrchní znalosti. Právě přílišná ochrana vlastnického práva vzniklá jako reakce na jeho úplnou ignoraci za minulého režimu, je dneska největší překážkou realizace řady velmi potřebných veřejných staveb.

Ale systém, kde stát předem zablokuje celé území „pro jistotu“, dusí spontánní řád trhu.

Ano, a je to jedině dobře! Národní park je Národní park, že tam nějaké sobecké svině chtějí nasekat další hotely je čiré zlo a nic jiného...a z mého soudku to o záplavových územích nebo o územích určených pro rozvoj vodohospodářské infrastruktury platí úplně stejně.

Lepší než centrální plánování ochrany je odpovědnost jednotlivců

vzheldem k tomu, že v reálu cca u 96 % populace převáží konkrétní osobní zisk nad ochranou životního prostředí, tak je to bullshit.

a soudní systém, který chrání konkrétní škody – ne domnělé možné škody.

Potom ale zcela zakazuješ jeho preventivní působení a řešíš až vzniklé následky...jenže v řadě případů je ta škoda už nevratná - a ještě mnohem častěji developer raději odepíše ad hoc eseróčko a reparaci tak hodí stejně na stát.

Dnes často „práva druhých“ znamenají práva hypotetická,

Jednou ze základních zásad fungující společnosti (a racionálního jednotlivce) je škodám pokud možno předcházet...

která se dají snadno zneužít (např. soused, který se odvolává z obstrukce).

Ale abys posoudil, zda jde o obstrukci nebo nikoliv, musíš mu dát šanci se vyjádřit a tím už vzniká časový náklad, který nechceš... pokud mu tu šanci nedáš, tak Ti to soud rozseká, a zcela správně...

To vytváří ekonomickou kalkulaci, kde se developer raději vůbec do projektu nepustí.

Hurá!

Pravidla musí být jasná, jednoduchá, předvídatelná, nikoliv ve smyslu kolektivního „možná to někomu někdy vadí“, ale konkrétních, vymahatelných práv.

1) ten požadavek je sám o sobě naivní - ve složité společnosti a za současné hustoty obyvatelstva prostě nějaká pravidla potřeba jsou...
2) Navíc ona taková v mezích možností vcelku jsou, jen je mnohem snazší nadávat na stát, než makat...
3) Krásnou ukázkou jednoduchého, jasného a předvídatelného pravidla by byl úplný zákaz výstavby na ZPF v první a druhé třídě ochrany, byl by i nepochybně správný. Ale nějak pochybuji, že by se Ti líbil...

[York]

Zkouším si to představit a vžít se do role investora. Píše se rok 2040 a já jsem koupil další byt v Praze za 1 mld. Kč.

Poměr ceny vůči nájmu jsem nadstřelil pro ilustraci, reálně tak šílenej bejt nemusí. Udělal jsem si propočet a vyšlo mi, že kdybych si teď vzal hypotéku, svůj byt bych splácel 41 let, a to nepočítám úroky. Padl by na to veškerej můj volnej příjem, neměl bych absolutně žádnou finanční rezervu. Jakejkoliv velkej jednorázovej náklad by byl pro mě velkej problém. A samozřejmě v mym věku už mi žádná banka hypotéku na 41 let nedá.

Můžeš si schválně spočítat, od jaký ceny přestane bejt dostupnej tvůj byt pro tebe - jsem si celkem jistej, že miliarda to nebude.

[LokiB]

Sorry, ale argument USA snad sám chápeš je zcela mimo, vzhledem k odlišnostem ve zdravotním systému obou zemí.

Že jsi to ty, tak zopakuju podruhý, že mluvím o trendu, ne o aktuální situaci. Příměr k USA je naopak na místě, protože je to země, k jejíž hodnotovýmu a ekonomickýmu systému směřujeme. Kromě toho je to taky příklad země s vysokou příjmovou a majetkovou nerovností.

Ale ty sis ten trend prostě vycucal z prstu. ČR se USA nijak nepřibližuje, co se týče zdravotního a důchodového systému, takže argument USA není o trendu, ale o nesmyslu, tak na něj zapomeň.
Jakou zase roli v tomto hraje velká příjmová nerovnost? Jak přesně do celé diskuse o tom, že kvůli péči o své zdraví budeš muset prodat svůj byt, patří příjmová nerovnost? Jakože floskule to je používaná, ale k tématu bez vztahu.

Žádné signály toho, že bychom se do této situace blížili my, nejsou

Sice netuším, jak sis mohl nevšimnout enormního nárůstu příjmový a majetkový nerovnosti, ale ať už ho vidíš nebo ne, je tady a zrychluje se.

V ČR žádné enormní nárůst příjmové ani majetkové nerovnosti není. Ale i kdyby byl, tak to s tímhle tématem stejně nijak nesouvisí.
Argument byl "počkejte, až budete muset k stáru kvůli péči o zdraví svoje nemovitosti prodat" ... čemuž jsem se smál.
Souvislost s příjmovou nerovností nula.

[ShadoWWW]

Hele, já chápu, že některé regulace mají smysl. Ale když říkám, že stát brání pružné výstavbě, nemyslím tím, že má všechno pustit z řetězu. Jde mi o to, že pravidla jsou složitá, nepředvídatelná a v důsledku blokují i úplně legitimní projekty. A to škodí jak investorům, tak lidem, co hledají bydlení.

K těm „30 000 volným bytům“ – tohle číslo je hodně zavádějící:
• Neříká nic o lokalitě – většina volných bytů je mimo místa s nejvyšší poptávkou. K čemu je volný byt v pohraničí, když lidi chtějí bydlet v Praze, Brně nebo Plzni?
• Neříká nic o ceně – hodně těch bytů je investičních nebo předražených, mimo dosah běžných domácností.
• Neříká nic o použitelnosti – část z nich je dlouhodobě neobsazená, protože jsou v dezolátním stavu, bez základní infrastruktury, nebo se vůbec nepronajímají.

Tvrdíš, že výstavba není potřeba – ale realita na trhu ukazuje, že ceny šplhají nahoru, nájmy rostou a mladí lidé se nemají kam nastěhovat. Kdyby bylo opravdu dost dostupného bydlení, trh by na to zareagoval poklesem cen – a to se neděje. To je podle mě jasný signál.

Nepopírám nutnost chránit přírodu nebo veřejný zájem – ale pravidla musí být jasná a neměla by být zneužitelná k obstrukcím nebo svévoli. Teď je to často tak, že i malý projekt může roky stát, protože „co kdyby to někomu vadilo“. A to podle mě není dobrý systém.

P.S. Nechtěl jsem z toho dělat wall of text, ale klidně ty argumenty rozepíšu podrobněji, jestli chceš (nebo některé z nich).

[LokiB]

Ano, a je to jedině dobře! Národní park je Národní park, že tam nějaké sobecké svině chtějí nasekat další hotely je čiré zlo a nic jiného...a z mého soudku to o záplavových územích nebo o územích určených pro rozvoj vodohospodářské infrastruktury platí úplně stejně.

Tohle tvrzení je ... divné.
Systém národních parků je sám o sobě poměrně specifický, ve světle fungování celé společnosti.
Dobře je to vidět na současné kauze snahy o vyhlášení národního parku Křivoklátsko ... a to celkem průzračně.

V okamžiku, kdy účel národního barku nebude sdílen většinou společnosti ... tak co bys navrhoval pak? Nedemokraticky ho držet na základě nějakých "nadřazených zákonů"? Nebo NP vyhlašovat a rušit podle nálad ve společnosti a referendem
Bojím se sem pak nakouknout, že se tu zase objeví mantra "je třeba naslouchat odborníkům".
škoda, že nemáme odborníky, kteří by tu lidem poradili, jak žít spokojený život i za současných podmínek, místo přednasranosti, že věci nejsou takové, jaké by si kdo přál. I když si nejsem jistý, jestli by se v takovém případě proklamace naslouchání odborníků přetavili do reality

[ShadoWWW]

Pokud stát stanoví předem jasné mantinely (např. „v NP se nestaví“), pak trh tuto informaci přijme. Problém nastává tehdy, když pravidla nejsou jasná nebo se mění za pochodu.

[York]

Jakou zase roli v tomto hraje velká příjmová nerovnost?

Nedávno jsme to probírali, takže nevím, jestli má smysl to opakovat. Tak jen velmi stručně:

Majetková a příjmová nerovnost jdou ruku v ruce. Když máš nízkej příjem, nemůžeš si dovolit pořizovat majetek. A jelikož majetek generuje zisk, tak čím víc máš majetku, tím větší máš příjem, tudíž si může dovolit nakupovat další majetek, čímž se tvůj příjem dál zvyšuje (exponenciální růst). Zároveň platí, že fyzickýho majetku (třeba nemovitostí) je konečnej počet. Tudíž když roste majetek superbohatejch, zákonitě to znamená, že klesá majetek všech ostatních.

Nabízí se otázka, jakým mechanismem se to děje. A odpověď je, že růstem cen, takže pokud nejsi superbohatej, dřív nebo pozdějš ceny vzrostou natolik, že už si nebudeš moc dovolit nemovitost koupit. A nezachrání tě ani to, že už nemovitost vlastníš, protože rostou ceny kde čeho, ne jen nemovitostí, takže dřív nebo pozdějš tě něco donutí svoji nemovitost prodat - pravděpodobně nějakej velkej, neočekávanej výdaj.

Ten trend je samozřejmě pomalej (byť se neustále zrychluje), takže když budeš zkoumat jen specifickej případ (sebe) a v krátkym časovym období (několik let), tak ho pravděpodobně neuvidíš.

V ČR žádné enormní nárůst příjmové ani majetkové nerovnosti není.

Sorry, ale tohle je tvrzení na úrovni "Zeměkoule je placatá". Srovnej stav v roce 1990 s dnešním.

[LokiB]

Srovnávám to s rokem 2020 ... co bylo před 35 let je irelevantní, protože jsme zrovna vykoukli z doby kamenné, bolševické. Srovnávat to s gulagem nemá smysl.

[York]

Trochu jsem pogooglil:



Zdroj, data berou odtud.

[ilgir]

Poměr ceny vůči nájmu jsem nadstřelil pro ilustraci, reálně tak šílenej bejt nemusí. Udělal jsem si propočet a vyšlo mi, že kdybych si teď vzal hypotéku, svůj byt bych splácel 41 let, a to nepočítám úroky. Padl by na to veškerej můj volnej příjem, neměl bych absolutně žádnou finanční rezervu. Jakejkoliv velkej jednorázovej náklad by byl pro mě velkej problém. A samozřejmě v mym věku už mi žádná banka hypotéku na 41 let nedá.

Můžeš si schválně spočítat, od jaký ceny přestane bejt dostupnej tvůj byt pro tebe - jsem si celkem jistej, že miliarda to nebude.

Ok, ale to už se nebavíme o tom, jestli jsou ceny bytů astronomické a jak moc ještě porostou, ani o tom, jaký bude poměr mezi cenami a nájmy, ale o tom, že nemáš na nový byt.

Btw. mně vyšlo 9 mil. bez úroků, reálně tedy tak 6 mil., s hypo na 25 let, takže s 1kk jsem v poho. K čemu jsou ale tyhle počty, když za a) mám ženu a 3 děti b) byt už mám a splácím? Každý člověk je v jiné situaci, někdo jde makat hned po střední, někdo studuje do třiceti, někdo podniká, takže hypotéku nedostane, někdo něco zdědí po rodičích, někdo žije sám, někdo má velkou rodinu... Kolem sebe mám spoustu vrstevníků, kteří už deset let mluví o "absurdně vysokých cenách bytů v Praze," ale stejně si nakonec každý jeden z nich ten byt nějak pořídil.

Když bych to vzal tupě pragmaticky, tak v Praze bydlí cca 15 % populace ČR a jsou tu suverénně nejdražší byty v rámci ČR. Pokud bych teda chtěl zjistit, zda jsou byty v Praze "absurdně drahé", vezmu příjem člověka na 85. percentilu a porovnám ho s cenou bytu.

škoda, že nemáme odborníky, kteří by tu lidem poradili, jak žít spokojený život i za současných podmínek, místo přednasranosti, že věci nejsou takové, jaké by si kdo přál.

Jak že nemáme? Co životní koučové, kněží, filosofové, mniši, jogíni atd. atd...?

[York]

Btw. mně vyšlo 9 mil. bez úroků, reálně tedy tak 6 mil., s hypo na 25 let, takže s 1kk jsem v poho.

Čili jestli dobře odhaduju cenu tvýho bytu na 5 mega a dobře počítám, tak když by tvůj byt zdražil nad 14,5 miliónu, tak si ho nebudeš moct dovolit ani s hypotékou na 40 let (takže by ti nezbylo než koupit menší nebo platit nájem). A landlord z tebe pak zvládne vyrazit 30k měsíčně.

A pokud dobře počítám, tak když budou nemovitosti zdražovat o 10% každej rok, tak byt, kterej teď stojí 5 mega, bude za 10 let stát 15 mega. Nejspíš se ti za tu dobu trochu zvedne příjem, ale reálně stav, kdy si nebudeš moc dovolit svůj vlastní byt, není zas až tak daleko.

edit: Navíc pokud se bavíme o hypotéce na 40 let, tak je potřeba počítat s příjmem, kterej jsi měl ve dvaceti (respektive kterej bys měl dneska, kdyby ti bylo 20).

K čemu jsou ale tyhle počty, když za a) mám ženu a 3 děti b) byt už mám a splácím?

Vlastnit byt je samozřejmě velká výhra, minimálně pro tebe. Máš ale 3 děti, takže i kdybychom počítali, že jejich partneři po svejch rodičích poděděj stejnej byt jako tvoje, tak pořád 2 děti budou mít v čem bydlet a jedno ne. Navíc byt poděděj až po tvojí smrti, takže velkou část života budou žít v nájmu, nebo si budou muset koupit vlastní (a tudíž se zadlužit na podstatnou část života).

[Eleshar_Vermillion]

To se nikdy nestane. Kdo je takový blázen, aby kupoval byt za bambilión a pronajímal ho za hubičku? K čemu by mu to bylo? Dokud tu budeme mít aspoň trochu tržní ekonomiku, tak nájmy budou plus minus odpovídat cenám bytů.

Třeba u nás v baráku(tm) se byt, neobývaný 25 let, nedávno prodal za 10 milionů, a nový vlastník už hlásil, že v něm trvale nikdo bydlet nebude. Takže z téhle perspektivy to zase tak nerealisticky nevypadá.

- určitě ne méně než 4. byt - zajistit se na staří tím, že si pořídím nájemní byt nebo dva menší je legitimní životní strategie a nikdo by za ní neměl být trestán.

Tak na stáří by asi bylo spíš rozumnější ho prodat, že. Ale i bez ohledu na toto jsou dva tři byty celkem realisticky zužitkovatelná věc v ramci rodiny. Já bych teda s progresí neváhal ani tam, ale zase s tím, že za první byt bude daň nulová, nebo tak něco.

b) nejlepším způsobem ochrany životního prostředí je vymahatelné soukromé vlastnictví. Pokud developer ničí něčí pozemek, má ten člověk mít silná majetková práva a možnost bránit se soudně.

LOL. Takovýhle bulšit jsem už dlouho neslyšel. To je taková blbost, že by ji jeden pohledal.
Podstata životního prostředí jsou nějaké společné statky. Dýcháme společný vzduch, žijeme pod jedním sluncem, pijeme ze společných zdrojů vody... Ničení životního prostředí vesměs probíhá na vlastních pozemku. Třeba že to tam zabetonuješ a zavozíš toxickým odpadem. Ale tohle zjevně lidi, kteří vždycky jednou za uherský rok přijdou do diskuse s plochou frází z ideologické příručky D-Fense, nejsou schopni pochopit.